Business plan d’un five : remplissage, prix par créneau, et ce qu’on oublie

Le budget d’ouverture, le détail des charges et le financement sont dans notre guide pour ouvrir un five. On en reprend ici les charges, ramenées au terrain, pour en tirer le point mort. Ce guide traite la ligne qui fait tout le chiffre et qu’on remplit au jugé : combien d’heures vous vendrez, à quelle heure, à quel prix, et l’année combien. Même méthode que notre business plan d’un club de padel, sur nos chiffres les plus solides : ceux du five. Les montants sont hors taxes sauf mention. La location d’un terrain porte 20 % de TVA, pas le taux réduit (BOFiP).

Ce que montre la semaine, tranche par tranche

Chiffres mesurés sur les matchs de five publiés par les centres partenaires sur Poteau, sur un an. Ce sont les créneaux que les centres ont choisi de publier, souvent en heures creuses, pas leur planning entier. Le prix est celui payé par joueur et par match, TTC, en médiane des matchs joués.

Tranche	Part des créneaux publiés	Part des matchs joués	Prix payé par joueur et par match (TTC)
Semaine, avant 12h	8,2 %	0,6 %	5 €
Semaine, 12h à 14h	9,0 %	1,7 %	7 €
Semaine, 14h à 17h	12,7 %	5,2 %	8 €
Semaine, 17h à 19h	17,1 %	23,6 %	7,50 €
Semaine, 19h à 22h	13,8 %	19,4 %	11 €
Semaine, après 22h	12,9 %	18,2 %	12 €
Week-end, matin	5,1 %	4,9 %	12 €
Week-end, après-midi	10,3 %	11,0 %	12 €
Week-end, soir	10,9 %	15,4 %	13 €

Ce que le tableau dit à un business plan :

• La soirée porte tout. De 17h à 19h, un créneau se joue plus de trois fois plus souvent que l’après-midi de semaine. C’est sept fois et demie plus qu’un midi, une vingtaine de fois plus qu’un matin.
• Après 22h tient le rythme. La dernière tranche se joue aussi souvent que la pleine soirée, et plus cher : 12 € TTC par joueur. Fermer à 23h, c’est perdre des heures de pointe.
• Le week-end n’est pas un bloc. Le soir se joue autant qu’en semaine. L’après-midi en fait les trois quarts, le matin les deux tiers.
• Le mardi et le mercredi sont les plus durs. Le dimanche se joue une fois et demie plus souvent que le mardi.

Toutes tranches confondues, le joueur paie 10 € TTC en médiane, soit 100 € TTC le terrain par match joué, environ 83 € HT. Ce match dure le plus souvent 1h30. Et la remise est courante : quatre créneaux payants sur dix sont publiés avec un prix barré, de 37 % en médiane.

Remplacez le taux par une grille de 105 heures

De 9h à minuit, un terrain offre 15 heures par jour, 105 par semaine. C’est l’amplitude de la grille publique du Five Créteil. Découpez-les en neuf blocs, qui sont neuf marchés.

Pour le prix encaissé, la grille prend le tarif public de Créteil, à l’heure et pour dix joueurs : 7 € TTC par joueur en journée, 8 € TTC le midi, 11 € TTC le soir et le week-end. Fois dix joueurs, moins la TVA. Trois blocs sont pris plus bas, par prudence. Le midi est à 7 € TTC, et 17h à 19h à 7,50 € TTC, quand Créteil passe de 7 à 11 € à 18h. Le matin est à 5 € TTC, le tarif des clubs et des écoles. Nos médianes du tableau précédent comptent par match, souvent d’1h30 : elles ne se comparent pas à un prix de l’heure.

Pour le nombre d’heures vendues, la grille reprend l’écart entre tranches mesuré plus haut. Cet écart décrit les créneaux que les centres publient sur Poteau, pas leur planning entier : c’est une forme de départ, une construction, pas une mesure. Le scénario fixe le niveau de la soirée, les autres blocs suivent dans ces proportions. Réglez ensuite chaque bloc sur vos propres réservations et vos équipes.

Bloc	Heures par semaine	Prudent	Réaliste	Haut	Prix HT de l’heure
Semaine, 17h à 19h	10	3	4	5	62,50 € (7,50 € TTC par joueur)
Semaine, 19h à 22h	15	4	5	8	91,67 € (11 € TTC)
Semaine, 22h à minuit	10	2	4	5	91,67 € (11 € TTC)
Week-end, 18h à minuit	12	3	4	6	91,67 € (11 € TTC)
Week-end, 12h à 18h	12	2	3	5	91,67 € (11 € TTC)
Week-end, 9h à 12h	6	1	1	2	91,67 € (11 € TTC)
Semaine, 14h à 17h	15	1	2	2	58,33 € (7 € TTC)
Semaine, 12h à 14h	10	0	1	1	58,33 € (7 € TTC)
Semaine, 9h à 12h	15	0	0	0	41,67 € (5 € TTC)
Total	105	16, soit 15 %	24, soit 23 %	34, soit 32 %
Location par terrain et par an		66 500 € HT	98 000 € HT	141 800 € HT

La dernière ligne compte 52 semaines moins 5 % pour l’été. Chez Urban, juillet à septembre pèsent « un peu moins de 20 % » de l’activité annuelle, écrit la Compagnie des Alpes. Un trimestre à plat ferait 25 %. Mais ce chiffre couvre tout le groupe, padel, stages d’enfants et événements compris, et les stages remplissent justement les semaines où la location baisse. Prenez ces 5 % comme un minimum pour la location. Retirez en plus les semaines de Noël et une partie des vacances scolaires, quand les équipes du soir s’arrêtent.

La grille suppose une halle couverte et fermée. Sur un terrain extérieur ou seulement couvert, la pluie, le froid et la nuit tombée tôt pèsent sur les soirées de novembre à février. On n’a trouvé aucun chiffre public sur cette baisse pour le five : sans historique, comptez ces quatre mois sur la grille prudente.

Le matin de semaine reste à zéro, même dans le haut. Ce n’est pas un oubli : il se remplit par contrat, avec ses propres prix, plus bas.

La même grille en créneaux d’1h30

Chez les centres qui publient les deux formats sur Poteau, le créneau d’1h30 se joue plus souvent que celui d’une heure dans huit centres sur dix. De 9h à minuit, cela fait dix créneaux par jour, 70 par semaine. Le scénario réaliste garde ses 24 heures de terrain, soit 16 créneaux : neuf en soirée de semaine, cinq le week-end, deux en journée.

Les prix viennent de la grille publique de Speed Soccer, à Antony, pour 1h30 : 130 € de 18h à 23h en semaine, 90 € en journée, 100 € le samedi et après 23h. La page ne dit pas HT ou TTC : on la lit en TTC, par prudence. Le dernier créneau du soir est compté à 100 €, tout le week-end au prix du samedi.

Scénario réaliste	À l’heure (Créteil)	En 1h30 (Speed Soccer)
Créneaux par semaine	105	70
Créneaux vendus	24	16
Temps de terrain vendu	24 heures	24 heures
Location par terrain et par an	98 000 € HT	70 400 € HT

À temps égal, l’écart tient surtout aux deux grilles : à Antony, l’heure du soir est déjà à 90 € TTC, contre 110 € à Créteil. Ce que le format change, c’est le nombre de créneaux qui se vendent. Faites tourner les deux colonnes avec vos propres prix.

Deux contrôles, avec des chiffres qui ne viennent pas de la grille

Les comptes déposés. Dans les données ouvertes de l’INPI, huit sociétés de five sans padel donnent leur chiffre d’affaires. Ramené au terrain, toutes recettes comprises, il part de 139 000 € HT au plus bas. La moitié centrale va de 204 000 à 306 000 € HT, médiane 254 000 €. Ce sont surtout des centres de réseau, souvent franciliens. La location y pèse « un peu moins de 50 % » selon le fondateur d’UrbanSoccer, 40 % selon un autre dirigeant du réseau en 2021. À 40 ou 50 %, les 98 000 € de la grille réaliste correspondent à un centre d’environ 200 000 à 250 000 € HT par terrain, toutes recettes comprises. C’est la moitié basse des centres de réseau. Mais ce ratio est celui d’un réseau. Un indépendant, avec un bar plus petit, moins d’enfants et peu d’entreprises, fait une plus grande part de son chiffre en location : attendez-vous au bas de cette fourchette, ou dessous.

Un second repère, plus grossier. En 2024, le groupe Urban accueillait 3,75 millions de joueurs par an pour 268 terrains de five et 49 pistes de padel, selon la Compagnie des Alpes. Le texte ne dit pas s’il s’agit de joueurs différents ou de passages. Comptés tous en five, à dix par match, cela fait environ 27 matchs par terrain et par semaine. Soit 27 à 40 heures de terrain selon qu’ils durent 1h ou 1h30. Un plafond, puisque le padel y est inclus et que le chiffre compte sans doute aussi les enfants et les invités des événements. Une grille réaliste à 24 heures de location reste loin dessous : l’écart mesure surtout la part du volume du réseau qui n’est pas de la location au comptoir.

Cinq réglages avant de montrer la grille

• Vos prix. Créteil est en Île-de-France. Ailleurs, les grilles publiques restent dans la même zone : 75 € TTC l’heure le terrain au Hangar, près d’Avignon, soit 7,50 € TTC par joueur. Et 7 à 11 € TTC par personne à l’heure chez Monclub Futbol, à Aix-en-Provence. Remplacez les prix du tableau par les vôtres, bloc par bloc.
• Votre format, 1h ou 1h30. Gardez la colonne qui ressemble à votre planning. Un match d’1h30 posé au mauvais endroit laisse une demi-heure que personne n’achète.
• Votre règle de comptoir. La grille compte dix joueurs par heure. Si vous encaissez au joueur, fixez un minimum par terrain, ou retirez une marge de prudence à la grille. Pour l’équipe qui annule tard ou ne vient pas, on n’a trouvé aucun taux public de no-show dans le five. Le Five et UrbanSoccer écrivent dans leurs CGV un délai d’annulation de 24 à 48 heures, sous lequel le prix reste dû. Écrivez le vôtre avant d’ouvrir (voir notre guide du no-show).
• Vos remises. Les cartes prépayées créditent 5 à 15 % de plus que la somme payée chez UrbanSoccer et Le Five. GoPark retire 1 à 3 € TTC par joueur à l’équipe qui réserve chaque semaine. La grille compte des prix publics, sans remise. Les vôtres doivent apparaître dans le prix du bloc, pas dans une ligne à part.
• Votre midi et votre après-midi. Un créneau scolaire ou associatif se facture souvent 5 € TTC par joueur en heures creuses, à Créteil. Les tickets de comité d’entreprise de Z5 Aix reviennent à environ 5 € HT en heures creuses et 8,40 € HT en pleines. La journée est détaillée dans notre guide sur les heures creuses d’un five.

La soirée se remplit par équipes, pas par taux

60 % du volume du groupe Urban vient de clients qui jouent au moins une fois par semaine toute l’année, selon la Compagnie des Alpes. Chez les centres partenaires de Poteau, sept créneaux publiés sur dix sont hebdomadaires, et ils font six matchs joués sur dix. À horaire égal dans un même centre, le créneau hebdomadaire se joue plus souvent que le ponctuel plus d’une fois sur deux, d’environ six points en médiane.

Dans le prévisionnel, la soirée de semaine s’écrit donc comme une liste. Sur la grille réaliste, ce sont 13 heures par terrain et par semaine entre 17h et minuit. À six terrains, 78 équipes hebdomadaires à trouver, ou leur équivalent en ligues. Un banquier peut vérifier une liste d’équipes inscrites avant l’ouverture. Il ne peut pas vérifier « 23 % ».

Les ligues : la soirée vendue d’avance

Une ligue vend le même créneau du soir pour toute une saison, encaissée à l’inscription. Les prix publiés vont de 450 à 1 220 € TTC par équipe, pour dix à quatorze matchs. UrbanSoccer présente les siens par joueur et par match, TTC : de 8 € à Lyon, en extérieur, sous le prix de l’heure de soirée, à 12-13 € à Puteaux, au-dessus. Le tout payé avant la saison. Un championnat toulousain demande 30 % à l’inscription et joue chaque lundi.

Ce qui fait payer une soirée de ligue : un match facture deux équipes pour un seul créneau de terrain, et chacune a payé sa saison, que tous ses joueurs viennent ou non.

Deux conséquences pour le plan. Retirez les heures de ligue des blocs de location et comptez-les sur une ligne ligues, à leur prix : ne les comptez pas deux fois. Et placez-les le lundi, le mardi ou le mercredi, les soirs les plus durs à vendre à l’unité.

Année 1, 2, 3 : la montée en charge

Aucune source française ne publie la montée en charge d’un five neuf, mois par mois. Il faut la construire, et le dire dans le dossier.

• Année 1 : la grille prudente. 16 heures par terrain et par semaine. Les soirs partent les premiers, la journée suit quand les conventions sont signées.
• Année 2 : la grille réaliste. 24 heures, 98 000 € HT par terrain.
• Année 3 : la réaliste, plus 4 %. Environ 101 900 € HT.

Pourquoi 4 % ? Dans les comptes déposés de sociétés de five sans padel, on a lu huit paires d’exercices consécutifs. Le chiffre par terrain y monte de 4 % en médiane d’une année sur l’autre, et baisse une fois sur deux. L’échantillon est petit et ce sont des centres installés. Mais le five est un marché mûr : un prévisionnel qui écrit 15 % par an pendant trois ans, recopié d’un plan de padel, ne tient pas.

Ce qui se vend avant l’ouverture

Les équipes de ligue et l’école de foot s’inscrivent à la rentrée. Une ouverture en septembre commence donc l’année avec des soirées déjà vendues, une ouverture en juin avec un été à loyer plein. Les crédits d’entreprise se signent aussi pendant les travaux : Speed Soccer, à Antony, vend des carnets de dix créneaux d’1h30 à 1 200 € (la page ne dit pas si c’est HT ou TTC).

Dans le plan de trésorerie, cet argent entre le mois où il est encaissé, en TTC. Dans le compte de résultat, il se répartit en principe sur les mois où les matchs sont joués : faites valider le traitement par votre comptable.

Chez les centres partenaires, plus d’un joueur sur trois revient pour un autre match du même centre dans les 90 jours qui suivent son premier. C’est un minimum, puisqu’on ne voit pas les réservations faites hors de Poteau. Dans le prévisionnel, la base, ce sont les équipes qui jouent chaque semaine : elles peuvent s’inscrire avant l’ouverture.

En année 1, pour les soirées que ces équipes ne couvrent pas encore, il y a Poteau Max : le centre publie le créneau libre, et Poteau invite les joueurs disponibles autour à cette heure-là.

Les autres recettes : une ligne et une hypothèse chacune

La location fait 40 à 50 % du chiffre d’un five de réseau, selon les deux dirigeants cités. Le reste se construit ligne par ligne, avec un nombre et un prix, jamais en pourcentage de la location. Prix publics, TTC sauf mention. Le tableau complet des prix est dans le guide pour ouvrir un five.

• Bar et restauration. 15 à 20 % du chiffre chez UrbanSoccer, selon son fondateur. Hypothèse : joueurs passés, fois la part qui consomme, fois le ticket. Une canette se vend 2 €, une formule de restaurant 15,50 € à Mont Foot 5. Et la question de la licence d’abord, avec votre mairie.
• Enfants. Encore 15 à 20 % chez UrbanSoccer, environ 15 % en 2021 selon l’autre dirigeant. École de foot : 275 à 430 € l’année. Stages : 130 à 279 € la semaine. Anniversaires : 109 à 369 € le groupe de dix chez UrbanSoccer, 9 à 32 € par enfant ailleurs. Hypothèse : nombre d’enfants fois forfait, moins les heures d’éducateur. Un anniversaire ou une séance occupe un terrain le mercredi ou le samedi : sortez ces heures de la grille.
• Entreprises et événements. 15 à 20 % chez UrbanSoccer, ligues comprises. Un tournoi d’entreprise à partir de 30 € HT par personne chez GoPark, ou 240 € HT au forfait chez Players Events. Hypothèse : un nombre d’événements par an, fois un prix.
• Tournois. 70 à 120 € par équipe, 12 à 24 équipes sur une matinée ou une soirée.
• Équipement. 2 à 3 € la paire de chaussures.
• Sponsoring. Panneaux, naming de terrain ou de ligue se vendent chez les deux grands réseaux, sans aucun prix public. Mettez zéro dans le scénario prudent.

Puis vérifiez le total contre les comptes déposés : 204 000 à 306 000 € HT par terrain pour la moitié centrale. Si votre total sort au-dessus, chaque ligne au-dessus doit avoir sa preuve.

Les charges, et les heures qu’il faut vendre pour les payer

Les charges viennent du guide pour ouvrir un five, ramenées au terrain pour son exemple : six terrains dans une halle louée de 4 000 m², ouverte de 9h à minuit, sept jours sur sept. Montants hors taxes ; la paie, la prime d’assurance et l’annuité ne portent pas de TVA.

Charge	Par terrain et par an, HT	D’où vient le chiffre
Loyer	40 000 à 80 000 €	4 000 m² à 60 ou 120 € le m², dans les loyers relevés par BNP Paribas Real Estate
Équipe	environ 31 000 €, au moins	Près de sept temps pleins en coût chargé, au bas des grilles, bar et école de foot compris. Un seul poste d’accueil tenu de 9h à minuit fait 105 heures par semaine : trois temps pleins
Énergie et éclairage	9 200 à 12 500 €	60 à 85 kWh par m² et par an à 221 € le MWh, repère du ministère de la Transition écologique : un plancher
Gazon à renouveler	1 100 à 1 500 €	11 250 à 15 000 € pour refaire un terrain de 375 m² (Univers Construction), provisionnés sur dix ans si le devis garantit cette durée. Aucune durée de vie publiée
Assurance	100 à 170 €	600 à 1 000 € par an pour une salle de sport chez Orus, un prix qui vise le fitness
Logiciel de réservation	environ 400 €	197 € HT par mois chez Gestion Sports, pour tout le centre
Frais de paiement	2 100 à 4 700 €	Sur l’encaissé TTC de la grille réaliste : 1,75 % au terminal chez SumUp, ou 1,5 % + 0,25 € par paiement en ligne chez Stripe quand chaque joueur paie sa part
Annuité de l’emprunt	16 500 à 31 200 €	600 000 € sur sept ans à 840 000 € sur cinq ans, à 3,72 %, capital compris
Total	environ 100 000 à 160 000 €	Hors eau, musique, comptable, CFE et achats du bar, détaillés dans le guide

Dans la grille, une heure vendue rapporte en moyenne environ 83 € HT. Sur 49,4 semaines, chaque heure vendue chaque semaine fait un peu plus de 4 000 € HT par an. Pour payer ces charges avec la seule location, un terrain doit vendre environ 25 à 40 heures par semaine.

Le prudent, à 16 heures, en paie entre deux cinquièmes et deux tiers. Le réaliste, à 24, arrive juste sous le bas de la fourchette. Le haut, à 34, la passe quand le loyer et l’emprunt sont bas, pas quand ils sont hauts. C’est un point mort de trésorerie, puisque l’annuité y entre capital compris.

Les autres recettes ne sont donc pas un bonus : ce sont elles qui paient l’écart, nettes de leurs achats et de leurs éducateurs. L’équipe du tableau compte déjà le bar et l’école de foot.

Le test que fera la banque

Un banquier veut « des chiffres d’occupation réalistes, pas des projections où les terrains tournent à 100 % dès le premier mois ». C’est ce que rapporte le constructeur Univers Construction dans son guide. Il lira surtout le prudent. Voici ce que bougent les cases.

Ce qui bouge	Par terrain et par an	Pour six terrains
Une heure de soirée de plus par semaine	environ 4 500 € HT	environ 27 200 € HT
Une heure d’après-midi de plus par semaine	environ 2 900 € HT	environ 17 300 € HT
1 € TTC de moins par joueur sur les heures à 11 €, grille réaliste	environ 7 000 € HT	environ 42 000 € HT
De la grille réaliste à la prudente	environ 31 500 € HT	environ 189 000 € HT

La dernière ligne est celle qui compte. Dans le guide pour ouvrir un five, 600 000 à 840 000 € empruntés à 3,72 % font 99 000 à 187 000 € d’annuité selon la durée. L’écart entre vos deux scénarios pèse autant que l’annuité la plus haute. Un dossier qui passe en réaliste et casse en prudent se règle par la durée du prêt, le différé et l’apport, pas en changeant une case.

La troisième ligne dit autre chose. Un euro de moins par joueur le soir coûte autant qu’une heure et demie de soirée vendue en moins, chaque semaine et sur chaque terrain. Avant d’écrire un prix d’ouverture « pour se lancer », comptez les heures qu’il doit ramener.

Ce qu’on n’a pas trouvé

• Une montée en charge publiée, mois par mois, pour un five neuf en France.
• Un taux d’occupation publié par un centre ou un réseau de five, heure par heure.
• Le prix moyen réellement encaissé par heure, cartes, ligues et conventions déduites, dans un centre entier.
• La définition des 3,75 millions de joueurs du groupe Urban : joueurs différents ou passages.
• Un prix public de sponsoring, et un panier bar mesuré par joueur.

Les comptes lus viennent de sociétés qui publient les leurs, souvent celles des réseaux. Poteau travaille avec des centres de certains réseaux cités ici.

L’équipe Poteau